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w6600.com最新首页·论地产不可承受之重&数论经济系列九:酒饮微醺 过犹不及

时间:2020-01-08 18:45:28

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怎么看政府的去地产化的决心?从7月30日政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”,到9月4日国常会做好“六稳”工作的部署中强调“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。”或许,这一次的经济下行周期下,我们将看到明显不同于以往的逆周期调控,既要稳增长,又要控地产。

怎么评价去地产化这条路?方向正确,过程痛苦,需把握好调控节奏。正确之处在于,地产对社会的负面影响正逐渐放大,这一负面影响至少在消费、金融稳定、社融、收入分配等层面有较为明显的体现。对于消费而言,快速攀升的杠杆率正明显对消费形成挤压。这一现象在日本、韩国增速换挡期时同样较为明显,与日韩不一样的是,过去十年国内居民杠杆率攀升速度明显过快,导致消费回落幅度过快。对于金融稳定,隐忧同样来自居民杠杆率,动态视角来看,十年之后,我国居民杠杆率高则达到90%,低则达到70%,上升的斜率取决于未来十年地产发展的速度。国际而言,越高的居民杠杆率,往往潜伏着较高的金融风险。从地区来看,浙江的居民杠杆率已经高达70%以上,超过多个发达国家的水平。对于社融,由于地产及住户部门较低的不良率,地产信托资金不错的收益率及较低的风险发生率,地产及住户部分对于信贷及信托资金吸引力极大,资金难以流入其他实体部门,每年新增信贷的50%流入地产及住户部分,实体企业融资较为困难;对于收入分配,地产部门与工业部门相比,2000年时利润之比仅1.7%,至2018年,攀升至28%。地产部门享受了较多的利润,诞生了更多的富豪,正不断加剧国内的贫富分化。

痛苦之处在于,地产增速下行,经济增长、财政支出、就业等方面将面临较为明显的压力。对于经济增长,仅从狭义的地产来看,建安与地产销售合计贡献gdp的15%左右。这一比值与主要发达国家相近。但不一样的是,发达国家主要集中在地产的服务端,即物业、中介、自有住房服务等;我们更侧重于建安投资对经济的拉动,因而地产涉及的上游行业更多。一旦地产下滑,经济将在阵痛中下行;对于财政,每年广义财政支出22%-29%左右来自土地出让及地产业的税收。带来的好处在于过去20年,政府部门的杠杆率(不含隐形债务)上升速度极其缓慢,每十年仅上升10%左右。若地产及土地出让增速下行,未来10年政府部门将不得不加大举债。我们预计未来十年,政府部门杠杆率将上升35%左右。到2028年,每年的政府利息支出占新增gdp的50%左右。对于就业,建安投资的下滑会导致建筑从业人数的下滑,这一趋势在2015年以后已经有所体现。

调控节奏的把握较为关键。美好的愿景与骨感的现实之间总是存在巨大的鸿沟。既要坚定信心,也要适度而行。多方因素制约之下,地产调控节奏的把握需如工笔画般,讲究精雕细琢,张弛有度。

本文源自一瑜中的

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